لوحة التحكم
مرحباً بك في HBSval
اختر مسار عملك لتبدأ
هيفاء بن سعيدان للتقييم العقاري — منظومة تقييم متوافقة مع IVS 2025 + تقييم
أسلوب المقارنة
0
أسلوب الدخل
0
أسلوب التكلفة
0
القيمة المتبقية
0
المراجعات
0
الحالات المحفوظة
0
إجراءات سريعة
آخر التقييمات
لا توجد تقييمات حتى الآن
مرجع سريع
رسملة مباشرة
القيمة = NOI ÷ Cap Rate
الهدف: مراجعة منطقية سريعة قبل الاعتماد
مجموع الأوزان (المقارنات)
يجب أن يساوي 1.000 — وإلا سيظهر تنبيه أعلى المقارنات.
نطاق الرسملة الاسترشادي
يظهر داخل أسلوب الدخل بناءً على نوع العقار.
سجل التغييرات (Audit Trail)
لا توجد تغييرات مسجلة حتى الآن
يسجل تغييرات الحقول الرقمية للمراجعة الداخلية (MVP).
أسلوب المقارنة
تقييم العقارات بالمقارنة مع مبيعات مشابهة في السوق مع 4 مراحل من التسويات
أسلوب الدخل
تقييم العقارات المدرة للدخل (فنادق، مكاتب، مراكز تجارية) بطريقتي DCF والرسملة المباشرة
أسلوب التكلفة
تقييم العقارات على أساس تكلفة إعادة البناء مطروحاً منها الاستهلاك بأنواعه الثلاثة
لوحة التحكم
نظرة عامة على المشاريع المحفوظة والتقارير
بيانات العقار محل التقييم
المصدر الموحد لبيانات العقار — تُستخدم تلقائياً في جميع المناهج والتقارير
معلومات العقار الأساسية
نوع العقار، الاستخدام، والموقع الجغرافي
يحدد المناهج المتاحة تلقائياً
طبيعة استخدام العقار الحالي أو المقترح
اسم الحي أو المنطقة
المدينة الرئيسية
Latitude, Longitude — للتحليلات المكانية المتقدمة
المساحات
مساحة الأرض، البناء، والمساحة القابلة للتأجير
إجمالي مساحة قطعة الأرض
المساحة الإجمالية المبنية
GLA — تُستخدم في أسلوب الدخل
معلومات التقييم
الغرض، أساس القيمة، التواريخ، وبيانات المقيّم المعتمد
يحدد معايير الامتثال المطلوبة
حسب IVS 2025
يُستخدم في جميع الحسابات
يُوثَّق في التقرير
يظهر في توقيع التقارير
رقم الترخيص من هيئة المقيّمين
اسم الشركة أو مكتب التقييم
حالة الجاهزية
التحقق من اكتمال البيانات وتوافق المناهج المتاحة
بيانات العقار محل التقييم
بيانات العقار تُسحب تلقائياً من قسم بيانات العقار. ما يظهر هنا هو تأكيد بصري مباشر لما سيُستخدم في المقارنة والتقارير.
ملخص العقار الموحد
مراجع التسويات المعتمدة
الحقول الإضافية حسب نوع الأصل
إضافة المقارنات (حتى 6)
التسويات
مساحة عمل التسويات
تم إعادة تنظيم هذا التبويب ليعطي المقيّم رؤية شمولية للمقارنات والتسويات المرحلية داخل نفس السياق، مع الحفاظ على نفس المحرك الحسابي والمعايير المهنية.
بيانات العقار محل التقييم
النتائج النهائية
بيانات العقار المدر للدخل
بيانات العقار الأساسية (الموقع، النوع، الاستخدام، تاريخ التقييم، المقيّم) تُسحب تلقائياً من بيانات العقار محل التقييم. استخدم زر "تعديل من بطاقة السياق" للتحديث.
ملخص العقار الموحد
حقول تكميلية خاصة بأسلوب الدخل
البيانات المالية التاريخية
الرسملة المباشرة
المعادلة: القيمة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) ÷ معدل الرسملة (Cap Rate)
احتساب NOI من المكونات — PGI → EGI → NOI (IVS 105 — اختياري)
إجمالي الإيجارات لو كان العقار مؤجراً بالكامل
EGI = PGI × (1 − هذه النسبة) | معتاد: 3%–8%
NOI = EGI − OPEX
من البيانات المالية أو أدخل يدوياً
مثال: 7 يعني 7%
استرشادي فقط — لا يغيّر الحساب تلقائياً
القيمة المحسوبة
-
اشتقاق Cap Rate سوقياً
أدخل مقارنات دخلية تحتوي على NOI وسعر البيع لاشتقاق معدل رسملة سوقي موزون وقابل للتتبع، ثم اعتمده في حقل Cap Rate عند الاقتناع المهني.
أضف مقارنتين دخلّيتين صالحـتين على الأقل حتى يظهر المعدل المشتق والنطاق السوقي.
التدفقات النقدية المخصومة (DCF)
أدخل NOI الحالي (Year 0)، سيُطبَّق النمو ابتداءً من السنة الأولى.
إدخال يدوي كعدد صحيح موجب، والقيمة الافتراضية 10 سنوات
عادةً 6–9% — يجب أن يكون أكبر من معدل النمو الدائم
عادةً 1–3% — يجب أن يكون أقل من Terminal Cap Rate
جدول التدفقات النقدية المخصومة
| السنة | NOI المتوقع | معامل الخصم | القيمة الحالية |
|---|
بيانات الأرض
بيانات المقيّم تُسحب تلقائياً من قسم بيانات العقار لتفادي التكرار وتضارب المدخلات.
قيمة الأرض
-
تكلفة البناء
حالة التطوير (اختياري — الافتراضي: مكتمل)
النسبة المقدرة لاكتمال الأعمال (0–100)
التكلفة التقديرية لإكمال الأعمال المتبقية
خصم إضافي لمخاطر شراء مشروع ناقص (0–30%)
عقار لم يبدأ تطويره — سيتم تقييم الأرض فقط
قيمة التحسينات = صفر. لتقييم الجدوى الإنشائية، يُنصح باستخدام أسلوب المطور (Residual Method).
سكني عادي: 1200-1500 | فاخر: 2000-3000 | تجاري: 1800-2500
مرجع لاحتساب العمر الفعلي آلياً
حالة البناء تُستخدم فقط عند اختيار طريقة الحالة من تبويب الاستهلاك.
إجمالي تكلفة البناء (بسيطة)
-
التكاليف المباشرة
التكاليف غير المباشرة
التكاليف المباشرة: 0
التكاليف غير المباشرة: 0
الإجمالي: 0
الطريقة التفصيلية المعيارية (Ratio-Based Method)
توزيع تكلفة البناء الإجمالية على 49 بند بناء بناءً على نِسَب معيارية من قاعدة بيانات مُعتمدة. يمكنك اختيار قالب (Profile) جاهز حسب نوع العقار، ثم تعديل أي نسبة بشكل انتقائي مع تبرير التعديل.
القوالب مبنية على بيانات السوق السعودي ومعايير التكلفة المحلية
المساحة الإجمالية للبناء بالمتر المربع
أو يمكنك إدخال تكلفة المتر مباشرة: ريال/م²
التوزيع التفصيلي حسب الفئات
سجل التعديلات
جار تحميل القالب...
الاستهلاك
1 الاستهلاك المادي (Physical Deterioration)
نسبة الاستهلاك المادي
-
سيتم استخدام حالة البناء المحددة في تبويب البناء
الحالة المختارة: -
توضيح مهم
طريقة العمر/العمر الافتراضي تقيس الاستهلاك المادي للمبنى. إذا كان الأصل غير مكتمل فمرجع عدم الاكتمال هو بطاقة حالة التطوير، وليس هذا التبويب.
2 التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence)
مجموع التقادم الوظيفي: 0 ريال
3 العوامل الخارجية (External Obsolescence)
عادة بين 5-20%
قيمة العوامل الخارجية: 0 ريال
طريقة القيمة المتبقية (Residual Method)
تُستخدم لتقييم الأراضي الخام والمواقع التطويرية — السعر الأقصى للشراء = القيمة الحالية للإيرادات − تكاليف التطوير − تمويل − أرباح المطور
1. بيانات الأرض والمشروع
2. إيرادات ما بعد التطوير (GDV)
3. تكاليف التطوير (Development Costs)
4. التمويل وعائد المطور
النتائج التفصيلية
التوفيق النهائي بين الأساليب
وازن بين نتائج المناهج المتاحة واعتمد القيمة النهائية مع تبرير مهني واضح.
المناهج المتاحة حالياً
0
مجموع الأوزان المختارة
0%
القيمة الموزونة المقترحة
-
تنبيه مصالحة
يتطلب متابعةلن يتم إصدار التقرير الموحد قبل اكتمال الأوزان وتوفر التبرير المهني.
جدول المناهج الداخلة في التوفيق
اعتماد القيمة النهائية
إذا تُرك الحقل فارغاً، سيتم اعتماد القيمة الموزونة المقترحة تلقائياً.
ملخص التوفيق
لم يتم احتساب التوفيق بعد.
Market Data Integration
أدخل صفقات بيع ومقارنات إيجار سوقية منظمة لاشتقاق benchmark سعري وإيجاري قابلين للاستخدام داخل منهجي المقارنة والدخل.
مقارنات البيع السوقية
Benchmark سعريمقارنات الإيجار السنوية
Benchmark إيجاريWorkfile الربط بين المخرجات
يوحد هذا القسم القيم المرجعية المشتركة بين المناهج ويطبق المزامنة الآمنة على الحقول الفارغة أو عند الطلب مع احترام أي تعديل يدوي موثق.
سجل المصادر للأرقام الجوهرية
يوثق هذا السجل مصدر كل رقم جوهري مستخدم في القرار النهائي أو التقرير الموحد، مع بيان مسار اشتقاقه ومرجعه التشغيلي.
سيظهر سجل المصادر هنا بعد توفر نتائج مناهج أو قرار توفيق نهائي.
تحليل أعلى وأفضل استخدام (HBU)
هذه المرحلة مرجع مهني إلزامي قبل الاعتماد النهائي والتوفيق، وتوجّه اختيار الأسلوب وفرضياته. يمكن بدء العمل التحليلي داخل المناهج قبل اكتمالها، لكن لا يجوز إغلاق الاستنتاج النهائي دونها.
ملخص العقار والسياق المهني
يُسحب تلقائياً من Property Intake ويُستخدم كمرجع لتحليل HBU.
اختبارات HBU الأربعة
قيّم كل محور مهنياً ثم وثّق ملاحظتك المختصرة.
النتيجة المهنية وتوصية المناهج
التوصية النهائية هنا توجّه اختيار المناهج وتبقى شرطاً للاعتماد النهائي والتوفيق.
يوصى بأن يكون المبرر واضحاً وقابلاً للتتبع، وليس مجرد جملة مختصرة.
المراجعة الذكية (HBSai)
احصل على تحليل احترافي مبني على بيانات العقار والاختبارات المُدخلة.
ماذا ستحصل عليه:
- ✓ تقييم شامل لكل اختبار من الأربعة
- ✓ توصيات مهنية مفصلة
- ✓ مبرر جاهز يمكن ضمّه للتقرير
ⓘ اختياري — يمكن إكمال HBU يدوياً بالكامل بدون المراجعة الذكية.
حالة الجاهزية الحالية
مراجعة وتقييم التقارير
اختر طريقة بدء عملية المراجعة للتقرير المُستلم. يمكنك رقمنة التقرير بالكامل وتحليله أو إدخال بياناته بشكل يدوي.
لا توجد وثيقة معروضة
ستظهر الوثيقة المرفوعة هنا لتمكين المطابقة والمراجعة البصرية.
مركز الأعمال المحفوظة
مساحة تشغيل موحدة لإدارة الحالات المحفوظة، نتائج التشغيل، والمسودات التلقائية. الحفظ اليومي يبقى محلياً، بينما تُستخدم Cloud المشتركة فقط لما تريد عرضه أو مناقشته مع الفريق.
ابحث بسرعة داخل الملفات الحالية، صفِّ حسب النوع، ثم انتقل مباشرة إلى الإجراء المناسب دون تشتيت بصري.